夫妻一方擅自卖房的二手房纠纷

　　近期二手房买卖纠纷案件多发，53.5%的当事人以出卖房屋系共有财产为名主张无效。其中共有人一方主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。

　　夫妻一方以侵犯共有财产为由主张房屋买卖合同无效案件，常常存在四大难点：

　　一是当事人举证难。对于夫妻双方是否知情，举证责任如何分配，证明标准如何确定，法律并没有明确的规定。

　　二是法院调解难。房产涉及的利益往往较大，而当事人双方诉求差距明显，法院调解工作难做。

　　三是执法尺度难以统一。“婚姻法司法解释三”明确规定了“善意取得”制度的应用，然而，“善意取得”制度的前提是房屋已经过户且第三人必须是善意的，善意属于主观认定，没有统一的标准。

　　四是判决执行难。调研中发现，部分案件法院认定买卖合同有效，但难以执行，甚至引发多起纠纷。

　　典型案例罗某与揭某系夫妻，揭某在罗某不知情的情况下将两人所有一处住房卖给邓某。罗某诉至法院要求判令二人签订的房屋买卖合同无效。揭某称与罗某曾约定上述房屋是揭某个人所有的财产，邓某称其买房时揭某曾出示夫妻财产协议，邓某已付完房款，房屋也已办理过户手续。

　　据调查，揭某曾与罗某签订协议书，约定该处房屋归揭某所有。后双方又签订一份协议书约定废除前份协议。法院审理认为，邓某在见到揭某与罗某签名的协议书后，有理由相信诉争房屋归揭某个人所有，邓某以合理价格购买上述房屋，并已办理了过户手续，其作为善意第三人依法取得了房屋的所有权，故判决驳回罗某的诉讼请求。

　　法官释法根据“婚姻法司法解释三”规定，一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。邓某在购买房屋时见过揭某出示的第一份协议书，并依合同支付了相应价款，且诉争房屋产权已经过户至其名下，应依法取得诉争房屋所有权，罗某可另行向揭某主张相关权利。（深圳律师）