宝安法院分析涉房产居间合同纠纷案件的特点并提出四点建议

发表时间:2011年02月14日 阅读:3837

为抑制房价的过快增长,今年以来我国通过增加首付比例、提高银行贷款利率、出台“限购令”等调控政策对楼市进行了多轮调控,房产交易市场亦随之进入冷暖交替的震荡格局。受房产交易冷热不均影响,今年我院受理的涉房产交易居间合同纠纷案件大幅增长, 110月已受理此类案件42宗,同比增长45.83%

一、涉房产交易居间合同案件特点

一是房产中介公司为居间人的案件多。我院已受理的42宗案件中,房产中介公司为居间人的案件达35宗、个人作为居间人的案件7宗,分别占该类案件的83%17%。房产中介公司作为居间人的案件中,房产中介公司作为原告请求委托人支付报酬的案件有28宗,占此类案件的80%。个人作为居间人的案件中,委托人作为原告请求居间人返还代收的房款案件有5宗,占此类案件的71%

二是个人作为居间人的案件法律关系复杂。委托人选择个人作为居间人通常是对居间人非常信任,除了委托居间人提供媒介服务外,常还委托居间人办理赎楼、签订合同、收取房款、办理房产证等房产买卖的手续,但双方通常在委托合同中权利义务约定不够明确。该类案件因常涉及房产买卖的另一方、银行等而法律关系较为复杂。此外,若委托合同约定不够明确,对赎楼费用、税费、佣金等费用承担亦较难认定。

三是诉讼文书送达难。由于中介市场竞争激烈,房产中介公司常在未掌握委托人真实信息的情况下急于促成合同成立,提供居间服务。房产中介公司提起诉讼后,通常仅能提供委托人的联络方式,无法提供委托人的真实住址,法院诉讼文书送达难。

四是案件调解难度大。因受政策调控影响,房产买卖合同履行率下降,委托人常以合同未实际履行或解除等原因拒绝支付佣金。由于委托人未取得买、卖房屋的实际收益,通常对房产中介公司敌意较大,缺乏调解基础。个人作为居间人的买卖合同中,委托人与居间人常因纠纷使先前建立的良好信任关系受损,不愿意调解。我院受理的涉房产居间合同案件中调解率仅为30%,只有商事案件调解率的一半左右。

五是居间人是否促成合同举证难。委托人常利用与第三人磋商的机会,取得第三人的联系方式,绕过房产中介公司,以其亲属名义与第三人签订合同,以此逃避支付居间费用。房产中介公司即使明知与第三人签订合同的系委托人之亲属,但较难提供证据证明,存在举证难的问题。同时,法院亦面临对“亲属”范围界定的难题。

二、预防和处理涉房产交易居间合同案件的对策、建议

针对涉房产交易居间合同案件的上述特点,宝安法院提出四点建议:

一是加强引导,规范交易秩序。有关行政主管部门应积极引导房产中介公司合法、规范经营,建立健康、有序的中介市场。同时应推动、促进完善房产居间行业交易秩序,避免为了抢夺市场恶性竞争,损害企业利益。

二是加大宣传力度,提醒交易风险。通过在报纸、电台等媒体上宣传典型案例,提醒市民注意交易风险,多考虑市场、政策的变化导致的违约情况,并注意委托个人提供居间服务的,应签订书面委托合同,明确权利义务。

三是加强研究,统一裁判标准。由于此类案件仍有不断增长的趋势且随着国家政策变化会不断有新的情况,故应加大对此类案件情况的调研,并根据实际情况及时提出对策、统一裁判标准,以规范交易秩序、保护当事人的合法权益。

四是加大调解力度,增加和谐因素。法院审理此类案件时,应加大调解力度,特别是对由于受国家调控政策因素影响而未能促成交易的案件应本着公平、合理的原则协调各方利益,最大限度地将矛盾控制在基层,消化在个案中。

 

 

(转载自宝安法院网)