借名买房的法律风险

发表时间:2011年03月05日 阅读:3510

借名买房的法律风险

京园(深圳)律师事务所  孟彦武律师

 

我国实行不动产登记制度,房屋的权属通常是以产权登记为依据,既对房屋产权的确认采取登记公示方式,并产生公信力。因此,房屋作为价值较大的财产,人们一般都会以自己的真实身份来买买房屋并申报登记。然而,借名买房现象依然存在,特别是国家出台限购令以来,为了逃避限购令束缚,很多人采取了借名买房的方式,这引起了深圳房地产律师孟彦武对借名买房进行法律分析的兴趣。

一、借名买房的概念及其成因。

借名买房是指房屋的实际买房人借用他人的名义购买房屋,由实际买房人出资并以名义买房人的身份登记房屋所有权的行为。实践中,产生借名买房现象的原因通常有:

㈠ 逃避法律或政策规定,实际买房人不具备买房资格而借用他人买房资格购买。

这是借名买房最常见的情形,根据相关法律或政策的规定,实际买房人不具备购买资格而无法以自己的真实身份购买,为了逃避该法律或政策规定,故而借用有购买资格的人的名义购买。比如,依据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭,城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合:①具有当地城镇户口;②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。对于不符合购买经济适用住房申请条件的人来说,想以较低的价格购买这样的保障性住房,就会借用具备申请条件的人的名义来购买。又比如,限购令的出台,让很多人失去了买房资格。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定,对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。很多买房者因不符合条件而被限购,借名买房也就成为被限购者采用的买房方式。

㈡ 转移财产或逃避债务,造成实际买房者没有财产的假象。

比如,因房屋登记信息易于查询,债务人在不履行到期债务时,其房屋极易成为被执行财产,债务人为了隐匿财产,逃避债务,在购买房屋时,通常会借用其亲人的名义来购买,给债权人和法院造成没有财产的假象。又比如,在夫妻感情不和的婚姻关系中,特别是在一方对另一方收入和财产状况不知情的情况下,掌握夫妻共同财产的一方为了逃避分割,就会借用亲人的名义购买房屋,来达到将来离婚时不作为共同财产分割的目的。

㈢ 其他原因。

实际买房人借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如,当房屋作为将来的遗产时,为了避免将来的房产继承手续的办理,或为了避免将来的继承纷争,就会直接将房屋登记到子女名下。某些官员为了隐蔽自己的贪污受贿行为,会借用他人的名义购买房屋。

二、借名买房合同的法律效力分析

借名买房属于合同行为,借名买房合同是法律尚无特别规定的无名合同,借名买房合同的法律效力如何界定?笔者认为应从两个方面进行分析,在不同情形下,借名买房合同存在有效和无效两种情况:

㈠ 借名买房合同有效

如果借名买房合同不存在恶意规避法律或政策的行为,而且实际买房人具备购买该房屋的资格,这类合同是有效的。尽管产权登记在名义买房人名下,但实际买房人仍然可以凭着付款证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据,要求名义买房人依照合同约定交付房屋并办理过户登记手续。

㈡ 借名买房合同无效

如果借名买房合同存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形,则合同无效。比如,在限购令出台后,本来不具备买房资格的人借用他人的名义购买房屋时签订的借名买房合同无效。因为国家出台限购令的目的是为了限制各种名目的炒房和投机性买房,从而遏制房价过快上涨,采用借名买房的方式来逃避国家限购政策,以合法形式掩盖非法目的,同时也损害了社会公共利益。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因在借名买房过程中,所有买房款均由实际买房人支付,名义买房人应将买房款返还实际买房人,而由名义买房人取得房屋产权。

三、借名买房的法律风险

实际买房人出于不同的目的而借名买房,尽管从表面上达到了某种目的,但借名买房行为存在诸多法律风险,很容易产生法律纠纷,笔者建议借名买房的双方应该审慎考虑,避免风险。

㈠ 在房价上涨的诱惑下,名义买房人如果反悔,想将房屋据为己有,无论借名买房合同是否有效,实际买房人如不能证明双方之间存在借名买房的关系和支付买房款的事实,那么实际出资人想要取得房屋产权或收回买房款将会非常困难,甚至钱房两空;在借名买房合同无效的情况下,即使际买房人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付买房款的事实,实际买房人也无法取得产权,只能要求返还买房款,而不能获得房价上涨带来的收益。

㈡ 如果名义买房人对外存在债务不能清偿,债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋,这将直接导致实际买房人的利益受损,尽管在房屋被拍卖用以清偿债务后,实际买房人有权向名义买房人追偿,但是名义买房人大多已经没有偿还债务的能力,实际买房人很难实行追偿目的。

㈢ 如果名义买房人意外死亡,对借名买房事实不知情的名义买房人的继承人可能会因为继承关系而要求继承该房屋,因为借名买房合同的一方已经死亡,借名买房合同的真实性将难以证明,该房屋就会作为被名义买房人的继承人继承。

㈣ 如果借名买房行为发生在名义买房人结婚后,如果名义买房人产生离婚纠纷,该房屋可能被名义买房人的配偶要求作为夫妻共同财产来分割。

㈤ 如果名义买房人恶意处分房屋,可以不经实际买房人同意,而将房屋卖掉。因对外公示的物权是属于名义买房人的,即使借名买房合同有效,也不能对抗第三人,善意的受让人将取得合法产权。实践中,虽然实际买房人通过控制房产证、房地产买卖合同、付款手续等原始材料的方法来减少风险,但是不能绝对避免。名义买房人如果恶意处分房屋的话,完全可以通过挂失等方法,使实际买房人持有的原始材料失效,从而达到恶意处分房屋的目的。

㈥ 对于名义买房人来说,如果实际买房人不及时还贷,名义买房人就会承担还贷责任,而且还会形成不良信用记录,对其今后买房、办理银行贷款和信用卡、办理出国签证等都有影响。

深圳律师孟彦武认为,借名买房的双方大多都是亲朋好友关系,通常不签订书面合同,这也给以后产生纠纷留下隐患,最终让双方间的亲情和友情关系不复存在,实在不值得。因此,双方要认真对待借名买房的风险,签订借名买房合同,保留付款证据,减少风险的发生。